El pasado 23 de septiembre, el banco suizo UBS publicó su Global Real Estate Bubble Index para 2025, un índice que evalúa el riesgo de burbuja inmobiliaria en 21 grandes ciudades del mundo.
Este año, Madrid, junto con Dubái, es la ciudad donde más ha crecido el riesgo de formación de una burbuja. El índice otorga a la capital española una puntuación de 0,77, lo que UBS clasifica como riesgo moderado, una franja que va de 0,5 a 1,0.
La clasificación global la lidera Miami, con un 1,73, considerada la ciudad con el mayor riesgo de burbuja del mundo. Le siguen Tokio (1,59) y Zúrich (1,55). Madrid se encuentra a mitad junto con Frankfurt (0,76) y Múnich (0,64).
Pero lo más relevante es que Madrid lidera el crecimiento real de precios entre todas las ciudades analizadas, con una subida del 14% interanual.
Según UBS:
“Los alquileres ajustados a la inflación han subido alrededor de un 10% en el último año, impulsados por la creación de nuevos hogares y la escasa oferta de vivienda nueva. Los precios han aumentado aún más, casi un 15% en términos reales, respaldados por la demanda de inversores extranjeros. Aunque la caída de los tipos hipotecarios podría apoyar la demanda local, el crecimiento de los precios probablemente se desacelere en los próximos meses.”
Las burbujas de precios son un fenómeno recurrente en los mercados inmobiliarios. En términos económicos, una “burbuja” se define como una fijación de precios errónea, sustancial y sostenida, cuyo exceso solo se confirma cuando finalmente estalla.
Sin embargo, existen patrones históricos que ayudan a identificar posibles excesos antes de que eso ocurra. Las típicas señales de burbuja son:
- Disociación de los precios respecto a los ingresos y los alquileres locales.
- Exceso de crédito o apalancamiento financiero
- Exceso de actividad constructora.
En el caso de España, no se observan excesos de préstamos ni de construcción, dos de los detonantes típicos de una burbuja. No obstante, comienzan a detectarse desajustes en precios respecto a los fundamentos económicos.
Según el BCE, y su índice RESV, que mide la sobre o infravaloración de la vivienda respecto a su valor “fundamental”, muestra que los precios en España están un 14,3% por encima de lo que deberían. Pero más preocupante aún: este indicador ha crecido un 3% en un solo trimestre, el mayor aumento desde que existen registros. La media de la eurozona es del 10%, por lo que España se aleja de la media europea a un ritmo acelerado.
Además, los datos del Banco Internacional de Pagos muestran que, desde finales de 2013 hasta el primer trimestre de 2025, los precios reales de la vivienda en España han subido un 45%. Eso sí, todavía se mantienen un 20% por debajo de los máximos reales de 2008, cuando estalló la anterior burbuja.
En septiembre de este año, el precio medio de la vivienda usada, que representa la mayor parte del mercado, alcanzó los 2.517 euros por metro cuadrado, un 15,3% más que hace un año y un nuevo máximo histórico en términos nominales. Sin embargo, en términos reales, osea descontando la inflación, seguimos por debajo de los niveles previos a la gran crisis.
En resumen, los indicadores nos muestran que hay tensiones crecientes y los precios se están apreciando de forma inusual, aun así no hay una burbuja clásica. La clave, como veremos ahora, está en el desajuste que hay entre oferta y demanda de vivienda que, a diferencia del estallido de la burbuja del 2008 donde había un exceso de oferta, ahora se da un grave déficit de vivienda.
Como decimos, el mercado residencial español se encuentra en fase expansiva, impulsado por la bajada de tipos, la mejora del poder adquisitivo y el crecimiento económico. La demanda sigue creciendo con fuerza, con gran protagonismo del comprador extranjero, y la oferta poco a poco también va ganando tracción, aunque sigue sin compensar el déficit de vivienda acumulado desde 2021.
Durante los últimos doce meses hasta junio de 2025, en España se han registrado unas 700.000 compraventas de viviendas, según el INE. Lo que supone un 19,7% más que el año anterior, y el mayor nivel desde 2007. Aun así, aunque el volumen de operaciones es muy alto, el contexto demográfico es distinto al de aquella época: hoy hay 4,3 millones más de personas y 3,2 millones más de hogares que entonces. Por cada mil habitantes, se cierran 14 compraventas, frente a las 17 que había en 2007, lo que muestra que el movimiento del mercado no es por especulación, sino porque más gente puede y quiere acceder a una vivienda.
La mayoría de las transacciones siguen siendo de vivienda de segunda mano, aunque la nueva gana algo de terreno, pasando del 21% en 2024 al 22,2% durante la primera mitad de este año. Aun así, en el pico del boom inmobiliario, esa proporción alcanzaba el 42%, que demuestra que hoy no estamos ante un exceso de construcción, sino justo al contrario.
La demanda de vivienda está diversificada. Aunque el impulso más reciente viene sobre todo de compradores nacionales, los extranjeros mantienen un peso relevante: unas 50.000 viviendas adquiridas durante la primera mitad del 2025, según el Colegio de Registradores, un 14% del total, por encima del promedio histórico del 10,5%. Su presencia se concentra en las zonas costeras y turísticas, donde más se tensionan los precios.
Entre 2021 y 2024, España creó unos 900.000 nuevos hogares, pero solo construyó entre 500.000 y 600.000 viviendas. El resultado es un déficit acumulado de entre 515.000 y 765.000 viviendas, equivalente al 4 % del parque residencial principal.
El 80% de los hogares formados en los últimos años no ha tenido vivienda nueva disponible. Esa escasez ha obligado a reconvertir unas 360.000 viviendas secundarias en principales, una solución temporal a la que ya no le queda mucho.
El déficit se concentra en las grandes áreas urbanas y turísticas, donde más ha subido el precio. Según CaixaBank Research, por cada punto porcentual adicional de déficit, el precio de la vivienda aumenta 0,6 puntos al año. En conjunto, el déficit explica cerca del 40% del encarecimiento registrado desde 2021.
Por tanto, ¿hay una burbuja inmobiliaria en España? Los datos sugieren que no. No estamos ante un ciclo de exceso, sino ante un mercado tensionado por la escasez. El riesgo no está en que la burbuja estalle, sino en que la vivienda se vuelva estructuralmente inaccesible si la oferta no logra ponerse al día con la demanda.
